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Guía práctica para el alquiler de vivienda y locales comerciales

Una de las tareas mas arduas que se puede tener es alquilar una casa, oficina o local comercial. Para ello invertimos mucho tiempo y esfuerzo en encontrar el lugar que se acomode a nuestros intereses, capacidad de pago y en general que supla nuestras necesidades o bien, encontrar el inquilino que cumpla con el pago puntual de la renta sin dañar la propiedad.

El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce un precio determinado. Eso significa que puede ser alquilada cualquier cosa, una casa, un local, un vehículo, mobiliario, etc. Y a cambio el dueño de la cosa recibe un pago.

El contrato de arrendamiento se perfecciona mediante el simple acuerdo de voluntades en cuanto a las obligaciones que recíprocamente asumen las partes, dicho acuerdo de voluntades únicamente puede ser verificado por las partes cuando no existe un contrato escrito.

REQUISITOS PARA CELEBRAR UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

1. Consentimiento: El consentimiento de las partes que celebran el contrato de arrendamiento debe tratar sobre los siguientes Puntos:

a) la cosa objeto del contrato, o sea el bien que se va a dar en arrendamiento,
b) el monto de la renta,
c) el tiempo de duración del contrato y
d) el uso para el que se destina la cosa que se da en arrendamiento.

2. Capacidad: de conformidad con el código civil guatemalteco, puede dar bienes en arrendamiento, el propietario de la cosa que tenga capacidad para contratar, así como el que por ley o pacto tenga esta facultad respecto de los bienes que administra. en el caso de alquilar un inmueble, debemos estar seguros que quien nos da el arrendamiento es el propietario, o que tiene facultades legales para representarle en el contrato, y además, que sea mayor de edad, los menores de 18 años no pueden celebrar por ellos mismos un contrato de arrendamiento, lo tienen que hacer sus padres o tutores legales. Los padres no pueden celebrar contratos de arrendamiento por más de tres años, ni recibir renta anticipada por más de un año, sin autorización judicial cuando se trate de bienes de menores

3. Cosa Lícita: únicamente se pueden dar en arrendamiento las cosas que estén libres de prohibición para su comercio, es decir cosas ilegales.

DOCUMENTOS NECESARIOS PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

Cuando se piensa en arrendar un inmueble, debe de entregársele al Notario que elabora el contrato la siguiente documentación:

Por parte del arrendador o propietario:

1. Cédula de vecindad: con este documento se verifican los datos de identificación de la persona. De acuerdo con la ley el único documento de identificación es la cédula de vecindad.
2. Documento con que se acredita la propiedad del inmueble a arrendar: este puede ser el testimonio de la escritura de compraventa, donación, aportación o cualquier otro documento que acredite que la persona es la propietaria del inmueble.
3. En caso de un representante legal, el documento con que acredita la representación, el cual debe estar vigente.

Por parte del arrendatario:

1. Cédula de vecindad: con este documento se verifican los datos de identificación de la persona. De acuerdo con la ley el único documento de identificación es la cédula de vecindad.
2. Constancia de Ingresos: este documento sirve para establecer que el arrendatario tiene capacidad para pagar la renta del inmueble.
3. Cédula de vecindad del fiador así como una constancia de ingresos y una factura pagada de servicio de energía eléctrica, agua potable o teléfono fijo de este: normalmente para garantizar el pago de la renta se utiliza una persona que personalmente garantice que en caso el arrendatario no pague él va a pagar, por lo mismo es necesario establecer que esta persona también tiene una capacidad de pago y facilidad para ubicarle al momento de incumplir el arrendatario.

LA FORMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

De acuerdo al código civil guatemalteco, cualquier contrato superior a los Q.300.00 debe de constar por escrito, por ello, las opciones para celebrar un contrato de arrendamiento son las siguientes:

1. EN ESCRITURA PUBLICA: Es la forma más segura de celebrar un contrato de arrendamiento. La escritura pública le da la certeza a los contratantes que su contrato siempre estará físicamente disponible, además, por ser ante notario, en un juzgado hace prueba suficiente del contrato y de que quienes lo firman son quienes dicen ser, también, que si alguien intenta que el arrendatario abandone el inmueble durante la vigencia del contrato, será suficiente para oponerse ante un juez. En caso de que se pierda o se destruya el testimonio el notario que autorizó el contrato puede extenderle todos los que quiera. Es obligatorio celebrar el arrendamiento en escritura pública cuando a) el contrato de arrendamiento sea por 3 años o más y b) cuando se adelante la renta de un año o más.

2. EN DOCUMENTO PRIVADO: Esta forma es legal, pero conlleva varios inconvenientes para las partes: a) puede ser destruido o perdido y no queda constancia de las cláusulas que contenía el contrato; b) como no se hizo ante un notario, es fácilmente impugnable su contenido y las firmas de los contratantes; c) las cláusulas pueden ir en contra de la ley, por desconocimiento de quien lo redacte; d) no sirve para hacer valer los derechos de arrendatario frente a terceros, es decir, frente a otras personas que no sean el arrendador. Es prohibido celebrar el arrendamiento en documento privado cuando a) el contrato de arrendamiento sea por 3 años o mas y b) cuando se adelante la renta de un año o mas.

3. POR CRUCE DE CARTAS: esta es una modalidad muy usada para prorrogar contratos de arrendamiento, no obstante, debe ser utilizada únicamente cuando el arrendatario es una persona de confianza y ha cumplido con sus obligaciones puntualmente, de lo contrario no es aconsejable hacerlo de esta manera. El cruce de cartas es una modalidad del documento privado, por lo mismo está prohibido celebrar el arrendamiento en los mismos casos que el documento privado.

DE LAS OBLIGACIONES QUE ACARREA EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Para las partes del arrendamiento, el celebrar este contrato conlleva una serie de obligaciones, siendo las principales las siguientes:

Obligaciones del Arrendador:

1. Entregar la cosa al arrendatario de forma que este pueda usar y gozar de ella. El arrendador no debe entregar una inmueble en arrendamiento para vivienda que no tenga capacidad para cumplir con este objeto. En General el arrendador está obligado a que el inmueble dado en arrendamiento pueda ser utilizado por el arrendatario.
2. Conservar la cosa en estado de servir al arrendatario.
3. Garantizar dicho uso.
4. No mudar la forma de la cosa arrendada. Es decir que no debe de cambiar el inmueble para asuntos distintos para el que fue arrendado mientras esté vigente el arrendamiento.
5. Entregar factura por cada renta.

Obligaciones del Arrendatario:

1. Recibir la cosa arrendada. Una vez celebrado el contrato, el arrendatario no debe de negarse a recibir el inmueble a menos que no sea bajo las condiciones del contrato que se le quiere entregar.
2. Usar y gozar del inmueble de conformidad con lo convenido de acuerdo con la naturaleza y el destino normal de la cosa.
3. Pagar la renta en el monto, tiempo y forma convenidos.
4. Cuidar de la cosa y evitarle daños.
5. Devolver la cosa al arrendador al vencimiento del contrato

TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

El arrendamiento termina por el cumplimiento del plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada.

Asimismo, el arrendamiento termina:
1. Por convenio expreso;
2. Por nulidad o rescisión del contrato;
3. Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada;
4. Por expropiación o evicción de la cosa arrendada.

Vencido el plazo del arrendamiento, si el arrendatario no devuelve la cosa y el arrendador no la reclama y en cambio, recibe la renta del período siguiente sin hacer reserva alguna, se entenderá prorrogado el contrato en las mismas condiciones, pero por plazo indeterminado.

El arrendatario podrá dar por terminado el contrato dando aviso por escrito arrendador, por lo menos con 30 días de anticipación si se tratare de vivienda y con 60 días si se tratare de locales o negocios u oficinas.

El arrendador podrá dar por terminado el contrato:
1. Cuando el arrendatario no esté solvente con el pago de la renta y deuda por lo menos dos meses vencidos,
2. Cuando el propietario necesite la casa para habilitarla él o su familia, siempre que compruebe ésta circunstancia.
3. Cuando el inmueble necesita reparaciones indispensables para mantener su estado de habilidad o de seguridad.
4. Cuando la vivienda o local sufran deterioros por culpa del arrendatario, o de sus familias o dependientes, que no sean producidas por el uso normal del inmueble.
5. Cuando se trate de inmuebles del estado o de las municipalidades que sean necesarios para la instalación de sus dependencias, oficinas o servicios.
6. Cuando el propietario necesite el local para instalar su propio negocio, siempre que no tenga otro inmueble.

GASTOS DEL ARRENDAMIENTO Y ELECCIÓN DEL NOTARIO:

El arrendamiento, genera para el arrendatario automáticamente la obligación de pagar la renta, pero además, de ello se puede convenir en el contrato que también pagará por los servicios que utilice, tal como teléfono, energía eléctrica, agua potable, mantenimiento, seguridad, etc.

En cuanto a la elección del notario que elaborará el contrato de arrendamiento, suele ser el arrendador quien selecciona al notario y el arrendatario quien paga los honorarios del mismo, no obstante, no existe obligación legal de hacerlo de esta manera y los contratantes pueden utilizar los servicios profesionales del notario a quien consideren mas competente para este trabajo.

PARA FINALIZAR…

1. Asegúrese que la persona con quien va a contratar el arrendamiento sea una persona honorable y de buenas costumbres, para que su contrato sea una experiencia positiva.
2. Nunca de en arrendamiento un inmueble sin garantizar el pago de la renta, esto es por si existe un incumplimiento.
3. Si paga o recibe la renta con cheque, asegúrese de que tiene fondos, en caso contrario, protéstelo dentro de los siguientes 15 días posteriores a la fecha de emisión, de no hacerlo podría ser muy difícil recuperar esa cantidad.
4. Si es arrendador, entregue su factura correspondiente para que su arrendatario pueda hacer las deducciones legales del pago de sus impuestos.
5. Nunca contrate solo de palabra, este es el camino para conseguir muchos problemas legales.
6. Si ambas partes cumplen con sus obligaciones contractuales verá como esta experiencia le resulta favorable a los contratantes creando un ambiente libre de problemas de índole jurídica. Es más caro en tiempo y dinero arreglar un problema que prevenirlo.

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Julio Santiago Salazar Munoz

Licenciado en Ciencias Jurídicas y Sociales, Abogado y Notario egresado de la Universidad Rafael Landivar de Guatemala. Tiene mas de 9 años de impartir clases en la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad Rafael Landivar habiendo dado los cursos de Derecho Laboral, Derecho Civil V, Derecho Procesal...

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