Alemania, la nueva milla de oro inmobiliaria de Europa
Berlín se convirtió en los 90 en la meca cultural europea gracias a que los bajos precios del mercado inmobiliario, muy por debajo de los de cualquier otra capital del continente, permitían instalarse allí a artistas de todo el mundo, cuyas obras se retroalimentaban unas a otras. «Pobre, pero sexy», fue el lema con el que gobernó la ciudad durante 13 años el alcalde socialdemócrata Klaus Wowereit, que hoy apenas podría reconocer su ciudad. Incluso el Bundesbank, que durante años ha preferido evitar las alertas, reconoce en su último informe que los precios se elevaron en las ciudades alemanas entre un 15% y un 30% en 2016, mientras el mercado espera con ansiedad los datos del 2017. El mercado ya expresa claramente que Alemania se ha convertido en la nueva milla de oro inmobiliaria europea y que, después del bono alemán, el ladrillo alemán se percibe como una inversión rentable y segura que sirve de refugio en tiempos inciertos. Para muestra un botón: el precio de alquiler de un metro cuadrado de trastero en el centro de Berlín está actualmente en 47 euros al mes, con tendencia al alza.
«Los precios aumentan de forma patente, sobre todo, en los apartamentos en las grandes ciudades», indica el banco central alemán. Muy por encima de la media están Berlín, Hamburgo, Múnich y por supuesto Fráncfort. Tras el Brexit, Alemania ha superado a Reino Unido en el país del bloque europeo más atractivo para los inversores inmobiliarios, según un estudio publicado por la consultora PwC que apunta que el volumen de inversión en el último año en este sector ascendió a 68.000 millones de euros en Alemania, tras los 54.000 millones del año precedente. «El aumento de la población, los nuevos negocios que se generan tras el Brexit, las buenas condiciones económicas y la estabilidad política. Eso es lo que les gusta a los inversores y por lo que Alemania merece la pena», explica Susanne Eickermann-Riepe, de PwC.
Hay varios factores más que están contribuyendo a este fenómeno inversor. En primer lugar y de forma evidente, la política de tipos bajos del Banco Central Europeo resulta un incentivo a la demanda. Peter Ache, experto del sector, confirma que ha sido un factor decisivo durante los últimos años, pero descarta que revierta su influencia una vez comiencen a subir los tipos de interés, a partir de 2019. El mercado ha mostrado ya su obcecación cuando la fuerte subida de los precios de las viviendas en alquiler en las grandes ciudades llevó al Gobierno alemán a aprobar en 2014 una ley conocida como «Techo de alquileres», con la que se establece que el precio de nuevos arrendamientos no pueda ser más elevado de un 10% sobre el de referencia. Los propietarios han encontrado rendijas en la posibilidad de alzas de precios debidos a mejoras y el algo grado de movilidad de los inquilinos sigue empujando las subidas con cada nuevo contrato. Los apartamentos de nueva construcción, además, están excluidos de esta ley y los expertos calculan que cada año hacen falta en Alemania, al menos, 250.000 nuevas casas.
Y si en Berlín es el mercado de la vivienda el que más espectacularmente se desarrolla, en Fráncfort son los edificios de oficinas los que trepan sin precedentes. Goldman Sachs ha anunciado recientemente que trasladará parte de su negocio desde Reino Unido al nuevo rascacielos Marienturm, que se entregará a finales de 2019. Sigue así los pasos de a JPMorgan, Morgan Stanley, estima mover a más de 200 personas, y los grandes bancos japoneses Nomura o Mizuho, que están ampliando el espacio con el que cuentan en la ciudad germana. La Asociación para Bancos Extranjeros de Alemania estima que se crearán entre 3.000 y 5.000 nuevos empleos en Fráncfort en los próximos dos años y la oficina de JLL en Fráncfort confirma que «notamos claramente un creciente interés de las empresas financieras por el espacio de oficinas en Fráncfort». Tan sólo en el último trimestre del pasado año, se invirtieron 3.000 millones de euros en real estate, cerca del 50% del total del conjunto del año, que alcanzó los 6.300 millones. El 81% de las operaciones se sucedieron en el mercado de oficinas y se estima que el 55% de esta inversión provino de inversores extranjeros: la mayoría con origen estadounidense, seguidos de capital surcoreano. Se trata de inversores que buscan posiciones estratégicas a largo plazo.
Y un último factor que se suma a esta tendencia es la aparición de una nueva forma de inversión inmobiliaria, plataformas on line de «crowdfounding» que permiten a pequeños inversores y con cantidades pequeñas de dinero participar a porcentaje en la compra de inmuebles, una opción que crece exponencialmente y que permite el acceso a inversores a los que los niveles más altos del mercado estarían vedados, al tiempo que un gran nivel de diversificación de la inversión, puesto que se puede invertir en diferentes inmuebles en localizaciones diversas.
En este escenario, la cultura del alquiler, que ha regido la economía alemana desde el final de la II Guerra Mundial, pasa ahora a la historia en beneficio de la compra de vivienda. La incertidumbre sobre el futuro de las pensiones y el vertiginoso aumento del precio del alquiler llevan a muchos alemanes a la conclusión de que el mejor plan de jubilación en un inmueble en propiedad.
