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¿Cuál es el valor de tu casa?

Comprar una casa implica una serie de gastos adicionales más allá de la cuota mensual. Uno de ellos es la tasación, un negocio estrechamente unido a la marcha del mercado hipotecario. El informe que realiza el técnico tiene como resultado un valor sobre el que se basará el banco para calcular la cantidad financiada. Tras un largo periodo de fuerte contracción, la concesión de préstamos para la adquisición de vivienda ya acumula 18 meses seguidos de tasas interanuales positivas, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes a noviembre de 2015. Desde ST Sociedad de Tasación indican que «ahora nos encontramos en una fase de estabilización, aunque todavía es pronto para hablar de recuperación de la actividad». En la elaboración de este documento, que fija un precio de mercado de la vivienda, entran en juego todo tipo de aspectos. Desde la localización y el entorno que rodea la propiedad, con la posible existencia en las proximidades de dotaciones comerciales, sanitarias, de transporte, etc., hasta las características que definen el inmueble en sí, tales como su superficie, su distribución o su estado de conservación. José Manuel Gómez de Miguel, secretario de la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV), señala que «en la determinación de un valor sostenible, la localización y la calidad constructiva quizá sean los factores más relevantes». Un sector regenerado Del mismo modo que la crisis hizo desaparecer agencias de intermediación, promotoras y otra serie de empresas relacionadas con el mercado inmobiliario, también mermó el número de compañías dedicadas a la tasación. Según Gómez, «de las 56 sociedades que había en 2008, hoy solo quedan 36». Asimismo, el secretario de la AEV declara que «la actividad y los ingresos se redujeron a la mitad entre 2007 y 2013». No obstante, «desde 2014, las cifras del sector, tasaciones e ingresos, han empezado a mejorar, y los datos de los tres primeros trimestres de 2015, con tasas de crecimiento más intensos (de hasta el 40% en algunas áreas de negocio), refuerzan esta impresió»», matiza. Durante los años más difíciles, se llegó a especular con que las tasaciones al alza subieron el precio de la vivienda de forma artificial, lo que en aquellos momentos convenía a la banca, que tenía como filiales sus propias empresas de valoración. Para José Vicente Rubio, director de Formación de Tinsa, este tópico está superado: «A pesar de que la vinculación societaria fue cierta, no hubo en modo alguno pacto generalizado de subida de precio», añadiendo que «el destino de las valoraciones reguladas es para la correcta estimación de las garantías de los préstamos y los bancos eran y son los primeros interesados en que dichas garantías estén bien valoradas». El mercado manda A la hora de fijar un valor para una residencia, los profesionales realizan un análisis pormenorizado de varios elementos, siendo la localización el punto de partida. Para Rubio, «la situación es uno de los factores que más influyen en la cotización de un inmueble», si bien también enumera otras cuestiones como «la superficie, el número de dormitorios, la calidad constructiva, el estado de conservación, las reformas sufridas, etc.». La situación del mercado es otra de las claves que influirá en el valor de la casa. De hecho, desde ST Sociedad de Tasación admiten que «la oferta y la demanda determinan el precio», por eso insisten en trabajar con técnicos expertos en sus mercados locales, por que es este profesional el que «debe reflejar el comportamiento del mercado en cada momento». No solo el mercado manda en la valoración del inmueble, sino también el precio de la tasación en sí. Desde la AEV, comentan que «en el sector hay mucha competencia y el precio del servicio variará según la política comercial de la compañía y los servicios que ofrezca». En este sentido, la zona donde se ubique el bien valorado «no debería variar de manera esencial el coste del servicio», asegura Gómez. Es fundamental que los futuros hipotecados realicen un filtrado con el fin de garantizar que la tasadora escogida es fiable. Rubio declara que «las sociedades de tasación son empresas homologadas por el Banco de España y están sujetas a supervisión. Si la actuación de la empresa no fuera adecuada, podría plantearse una reclamación». La incertidumbre política La actual situación de ingobernabilidad que vive España es excepcional. Su influencia dentro del mercado inmobiliario ha sido valorada por numerosas voces del sector. La mayoría de los expertos estiman que la incertidumbre, si bien no está causando estragos irreparables, sí que está haciendo cierta mella en las decisiones de compraventa, que se han relajado. Dentro del negocio de la tasación, las fuentes consultadas mantienen diferentes posturas. «En general, por lo observado a lo largo de los últimos 30 años, una situación política concreta, no afecta a las decisiones de compra de los ciudadanos particulares», comentan desde ST Sociedad de Tasación, restándole importancia a la pendiente puesta en marcha de la legislatura. En una línea similar se mueve la AEV, dado que «las cifras macroeconómicas conocidas y las predicciones más recientes no muestran, hasta el momento, signos de debilidad como resultado de la incertidumbre sobre el próximo gobierno». En opinión de Gómez, «el mercado residencial se ha  movido durante estos últimos años muy al margen de las acciones del gobierno central que, una vez eliminada la desgravación por compra, ha carecido prácticamente de política de vivienda». Desde Tinsa, tampoco han notado un impacto significativo, pero sí que piensan que la incertidumbre puede llegar a afectar al mercado: «Los pequeños compradores dependen de la estabilidad de sus puestos de trabajo y de la disposición de crédito por parte de las entidades financieras. La actividad de las tasadoras corre paralela a la evolución del mercado y, si este se frena, lo notamos en nuestra actividad». Libertad de elección El comprador tiene derecho a contratar la tasación con la empresa que quiera. Así queda recogido en el artículo tercero bis I de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario: «Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación». Madrid: un conjunto de micromercados La evolución de los precios también es seguida muy de cerca por estas empresas, que elaboran sus propios informes estadísticos. Fuentes de Tinsa señalan que «el mercado inmobiliario está formado por micromercados», un aspecto muy notable en Madrid, «donde cada distrito es un mundo, por lo que arrojan valores medios muy dispares entre sí». Así, en un distrito como Salamanca, el precio medio por metro cuadrado es de es 3.426 euros/m2, mientras que en Villaverde está en 1.265 euros/m2. Por otro lado, la oferta nueva disponible en la región es bastante escasa. Según ST Sociedad de Tasación, esta podría agotarse en 10 meses si continúa el actual ritmo de absorción del inventario existente…



  • Ver original en Diario ABC
  • Publicado el domingo febrero 28, 2016
  • Noticia local de España


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